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　　為有序、規(guī)范推進鹽田區(qū)棚戶區(qū)改造工作，我局起草了《深圳市鹽田區(qū)棚戶區(qū)改造實施細則》（以下簡稱《實施細則》），現(xiàn)就有關(guān)政策解讀如下：

　　一、棚戶區(qū)改造項目與城市更新項目存在哪些區(qū)別？

　　棚戶區(qū)改造和城市更新是相互獨立的政策體系。

　　（一）政策適用范圍不同。棚戶區(qū)改造政策主要適用于老舊住宅區(qū)；而城市更新政策改造的范圍更廣，包括舊住宅區(qū)、舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、城中村和舊屋村等。

　　（二）補償獎勵標準不同。棚戶區(qū)改造項目的貨幣補償標準應(yīng)當按照《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（深圳市人民政府令第292號）的規(guī)定確定，產(chǎn)權(quán)調(diào)換按照套內(nèi)建面1：1或建面不超過1：1．2的比例執(zhí)行，允許不超過10㎡的增購；而城市更新的補償標準由項目實施主體與業(yè)主進行協(xié)商，并通過簽訂搬遷安置補償協(xié)議予以約定。

　　（三）項目實施模式不同。棚戶區(qū)改造項目以公共利益為目的，采取政府主導(dǎo)，以人才住房專營機構(gòu)為主，其他企業(yè)可以參與的模式，改造方式以拆舊建新為主，搬遷安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房；而城市更新采取政府引導(dǎo)、市場運作的模式，改造方式包括綜合整治、功能改變和拆除重建，所建住宅除搬遷安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性質(zhì)住房。

　　二、棚戶區(qū)改造政策的適用于哪些項目？

　　《實施細則》第二條規(guī)定了棚戶區(qū)改造的適用范圍是：鹽田區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)，符合《實施意見》規(guī)定實際功能以居住為主導(dǎo)，且同時符合下列條件的老舊住宅區(qū)：

　　（一）房屋使用年限在20年以上，或使用年限雖不足20年，但按照《危險房屋鑒定標準》（JGJ125－2016）鑒定危房等級為D級的住宅區(qū)?！?/span>

　　（二）存在住房質(zhì)量、消防、地質(zhì)災(zāi)害等安全隱患，或使用功能不齊全，或配套設(shè)施不完善，并取得專業(yè)機構(gòu)出具的相關(guān)評估報告；

　　（三）用地面積原則上不少于5000平方米。單個舊住宅區(qū)用地面積少于5000平方米的，應(yīng)與同一街道內(nèi)的其他舊住宅區(qū)聯(lián)合申報，且全體權(quán)利主體同意在項目范圍內(nèi)統(tǒng)籌搬遷安置或貨幣補償，搬遷安置方案以政府批件為準。

　　因規(guī)劃統(tǒng)籌需要，符合《實施意見》規(guī)定，具備改造條件的城中村、舊屋村，確需通過棚戶區(qū)改造政策實施拆除重建的，可納入本實施細則的適用范圍。

　　三、棚戶區(qū)改造項目的搬遷安置補償和獎勵標準怎么確定？

　　鹽田區(qū)棚戶區(qū)改造實行統(tǒng)一的搬遷安置補償標準，采取貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合等方式，由權(quán)利主體自愿選擇。

　　（一）貨幣補償補償標準。貨幣補償標準應(yīng)當按照《深圳市房屋征收與補償實施辦法》（市政府令第292號）的規(guī)定確定。

　　（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換標準。產(chǎn)權(quán)調(diào)換按照套內(nèi)建筑面積1：1或不超過建筑面積1：1．2的比例確定。搬遷安置住房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)按《實施意見》相關(guān)規(guī)定確定。

　　（三）增購獎勵標準。獎勵權(quán)利主體每套住房增購不超過10平方米的建筑面積，增購面積的價格按照同地塊安居型商品房的價格計收，最高不超過被搬遷住房類似房地產(chǎn)的市場價格。

　　四、棚戶區(qū)改造項目如何申報？

　　街道辦事處及中英街管理局在綜合情況調(diào)查的基礎(chǔ)上，篩選改造意愿強烈、實施條件成熟的舊住宅區(qū)，開展初步改造意愿征集工作。有改造意愿的權(quán)利主體人數(shù)達到權(quán)利主體總?cè)藬?shù)的85％以上，且所擁有建筑面積占總建筑面積的比例達到85％以上的，街道辦事處及中英街管理局組織開展棚戶區(qū)性質(zhì)評估界定。符合棚戶區(qū)改造申報條件的舊住宅區(qū)由街道辦事處及中英街管理局向區(qū)主管部門申報。

　　五、棚戶區(qū)改造項目的實施主體如何確認？

　　鹽田區(qū)棚戶區(qū)改造項目的實施主體由區(qū)主管部門確認，確認方式有兩種：

　　（一）確認人才住房專營機構(gòu)作為項目實施主體；

　　（二）通過招標等方式確認實施主體。

　　六、棚戶區(qū)改造項目實施主體的主要職責有哪些？

　　棚戶區(qū)改造項目的實施主體主要負責以下工作：

　　（一）配合開展意愿征集工作；

　　（二）配合編制概念規(guī)劃、專項規(guī)劃、項目搬遷安置補償方案及編制說明，社會穩(wěn)定風險評估報告；

　　（三）進行權(quán)屬核查，確定權(quán)利主體；

　　（四）根據(jù)項目需要，組織開展項目測繪、評估工作；　

　　（五）簽訂《搬遷安置補償協(xié)議》，并支付補償款；

　　（六）發(fā)布搬遷公告，組織開展權(quán)利主體的搬離和清空，并進行房屋拆除和權(quán)屬注銷；

　　（七）辦理土地入庫手續(xù)；

　　（八）開展項目立項、選址工作，辦理規(guī)劃、建設(shè)等報批手續(xù)，開展施工建設(shè)、管理以及規(guī)劃、建設(shè)、消防的驗收等工作；

　　（九）項目建成后，組織回遷房的安置工作，并移交保障性住房和人才住房，人才住房統(tǒng)一由人才住房專營機構(gòu)運營管理；

　　（十）與項目有關(guān)的其他工作及合同（協(xié)議）約定的職責和義務(wù)。

　　七、棚戶區(qū)改造項目的專項規(guī)劃如何編制？

　　棚戶區(qū)改造項目的專項規(guī)劃由區(qū)主管部門組織項目實施主體委托專業(yè)機構(gòu)，根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和法定圖則的要求，考慮片區(qū)公共配套設(shè)施和市政交通基礎(chǔ)設(shè)施承載能力、人才住房和保障性住房建設(shè)等因素，結(jié)合項目概念規(guī)劃，編制項目專項規(guī)劃。

　　八、棚戶區(qū)改造項目的專項規(guī)劃如何報審？

　　（一）棚戶區(qū)改造項目的專項規(guī)劃編制完成后，由區(qū)主管部門報區(qū)城市更新部門審查；區(qū)城市更新部門在10個工作日內(nèi)進行初審，初審不合格的，書面復(fù)函申報單位并說明理由；初審合格的，由區(qū)城市更新部門在我市主要媒體、官方網(wǎng)站、項目現(xiàn)場對項目專項規(guī)劃進行不少于30日的公示。

　　（二）公示期滿，由區(qū)城市更新部門對公示意見進行匯總和處理，并將專項規(guī)劃、公示意見及處理建議報區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議，審議通過后，報市城市規(guī)劃委員會建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會審批。審批通過后，區(qū)城市更新部門將審批結(jié)果抄送市規(guī)劃國土委，依程序納入全市規(guī)劃國土‘一張圖’綜合管理信息系統(tǒng)。同時區(qū)主管部門在項目現(xiàn)場進行公示，或以其他方式通知權(quán)利主體。

　　九、棚戶區(qū)改造項目的搬遷安置補償協(xié)議如何簽訂？

　　棚戶區(qū)改造項目的搬遷安置補償協(xié)議由街道辦事處及中英街管理局、項目實施主體和權(quán)利主體三方在簽約期內(nèi)簽訂附生效條件的《搬遷安置補償協(xié)議》。權(quán)利主體委托第三人簽約的，應(yīng)出具經(jīng)公證的授權(quán)委托書。

　　棚戶區(qū)改造項目搬遷安置補償協(xié)議中涉及的安置補償?shù)认嚓P(guān)費用由項目實施主體支付。

　　十、棚戶區(qū)改造項目在什么情況下會被終止？

　　被確定為棚戶區(qū)改造項目的老舊住宅區(qū)（城中村、舊屋村），在以下情況會被終止：

　　（一）在確定為棚戶區(qū)改造項目后，由街道辦事處及中英街管理局組織項目實施主體進行為期六個月的改造意愿征集，期限屆滿后，有改造意愿權(quán)利主體的人數(shù)未達到權(quán)利主體總?cè)藬?shù)的95％，或所擁有建筑面積未達到總建筑面積的95％，意愿征集工作終止。經(jīng)區(qū)指揮部審議同意后，項目終止，但區(qū)指揮部認為確需改造且實施條件成熟的項目除外。

　　（二）在搬遷安置補償協(xié)議簽約階段，簽約期屆滿，已簽約權(quán)利主體的人數(shù)未達到權(quán)利主體總?cè)藬?shù)的95％，或所擁有建筑面積未達到總建筑面積的95％，實施主體可向街道辦事處及中英街管理局申請終止項目。經(jīng)區(qū)指揮部審議同意后，項目終止。

　　經(jīng)區(qū)指揮部審定終止的項目，原則上五年內(nèi)（從審定終止日算起）不再納入棚戶區(qū)改造計劃。

　　十一、棚戶區(qū)改造項目在什么情況下可以實施房屋征收？

　　第一條 搬遷安置補償協(xié)議簽約期屆滿，已簽約權(quán)利主體的人數(shù)達到權(quán)利主體總?cè)藬?shù)的比例及所擁有建筑面積占總建筑面積的比例均達到95％時，區(qū)主管部門根據(jù)社會穩(wěn)定風險評估報告和未簽約房屋的情況提請區(qū)指揮部審議房屋征收事宜。區(qū)指揮部根據(jù)公共利益的需要，同意實施房屋征收的，有關(guān)主管部門依照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定依法開展房屋征收工作。

　　項目范圍內(nèi)涉及違法行為的，區(qū)相關(guān)執(zhí)法部門依法啟動行政處罰程序。

　　十二、棚戶區(qū)改造項目中搬遷安置住房、人才住房和保障性住房的地價如何計收？

　　棚戶區(qū)改造項目地價計收標準如下：

　　（一）用于安置補償已取得房地產(chǎn)證（不區(qū)分商品房性質(zhì)及非商品房性質(zhì)）部分的建筑面積，按照現(xiàn)行基準地價標準計收；

　　（二）用于安置補償未取得房地產(chǎn)證部分的建筑面積，按照現(xiàn)行基準地價標準的1．1倍計收。

　　（三）棚戶區(qū)改造項目中用于出租的人才住房和保障性住房，除產(chǎn)權(quán)歸政府的免收地價外，按現(xiàn)行基準地價50％的標準計收；用于出售的人才住房和保障性住房，地價按照我市宗地地價測算規(guī)則規(guī)定的標準計收。

　　（四）棚戶區(qū)改造項目中公共服務(wù)配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸政府的免收地價。其他用途部分按照基準地價標準計收的，僅限整體轉(zhuǎn)讓；按市場評估地價標準計收的，可分割銷售。配套商業(yè)產(chǎn)權(quán)歸政府的免收地價，但不得進入市場。

　　地價由實施主體代為計收，權(quán)利主體需繳清地價后，才能取得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證。

鹽田區(qū)住房和建設(shè)局

2019年2月20日